محمدسیاح: رشد قیمت مسکن در زمانی رخ داد که هنوز رشد دلار و رسیدن آن به مرز ۴ هزار تومان غیرقابل باور بود. اگر چه بازار مسکن به دلیل جذابیت‌های بازار ارز و طلا تحت تأثیر قرار می‌گیرد، به گفته کارشناسان براساس نظریه «فریدمن» افراد سبد دارایی خود را متناسب با میزان بازدهی دارایی‌های مختلف می‌چینند، بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تاثیر بگذارد و از آنها هم تاثیر بپذیرد ولی این تاثیرات به نفع چه کسانی است؟

کارشناسان اقتصادی معتقد هستند که بازار ارز، یکی از جایگزین‏‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‏دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت ‏و‏ساز، همراه شود.

کاهش محسوس معاملات

حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با طبنا(خبرگزاری سلامت) درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید: «در سال ۹۷ تلاطمی‌نا متعارف در بازار مسکن داشتیم که منجر به برقراری رکود تورمی‌عمیق در بازار مسکن شد که شاید در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته چنین رکودتورمی‌عمیقی را شاهد نبوده‌ایم.»

او ادامه می‌دهد: «از تیرماه تا بهمن ماه شاهد کاهش معاملات بوده‌ایم. یعنی تیرماه ۲۵ درصد، در مرداد ۳۶درصد، شهریور ۴۵درصد، مهرماه ۵۴ درصد، آبان ماه ۶۳درصد و در آذر ۶۷درصد و در دی ماه ۶۸ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش حجم معاملات مسکن ثبت شده است که بسیار محسوس و چشمگیر بوده است.»

رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن

عقبائی اضافه می‌کند: «از طرفی اثرگذاری قیمت ارز و طلا به جز شاخص‌هایی مانند نبود توازن بین عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم، تورم عمومی، کاهش تولید ساختمان در کشور و از همه موثرتر افزایش قیمت ارز موجب این شد که شاهد رشد  بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن بویژه در شهرهای بزرگ باشیم. حتی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران هم متوسط رشد قیمت مسکن را در آذر ماه  نزدیک به ۹۲ درصد اعلام کردند که رشد بسیار چشمگیر و محسوسی بود که متناسب با درآمد مردم نبود.»

او با تاکید بر اینکه تسهیلات بانکی برای خرید مسکن هم به نسبت رشد قیمت مسکن رشد نیافته است، اظهارکرد: «خود این موضوع هم موجبات کاهش قدرت خرید مردم و در نهایت به کاهش معاملات در کشور شده است.»

ثبات نسبی تا پایان ۹۷

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «پیش بینی ما این است که تا پایان سال ۹۷، وضعیت معاملات مسکن با رکود تورمی‌عمیق پیش برود و تغییراتی در قیمت‌ها بویژه در واحدهای کوچک و متوسط محسوس نباشد و ثبات نسبی‌ای تا پایان سال را شاهد باشیم. با این وجود امکان دارد در نیمه دوم زمستان در واحدهای لوکس و بزرگ بالای ۲۰۰ متر شکست و کاهش قیمت ۲۰ تا ۲۵ درصدی را داشته باشیم.»

او در ارتباط با وضعیت قیمت‌ها در سال آینده همه اضافه می‌کند: «در سال ۹۸، وضعیت معاملات مسکن حداقل تا پایان شهریورماه در خواب به سر خواهد برد، خواب زمستانی ۹۷ تا بهار و تابستان ۹۸ را نیز فراخواهد گرفت و در این مدت بازار مسکن با رکود تورمی‌عمیق روبرو خواهد بود.»

عقبائی معتقداست: «در این مدت علی رفم اینکه افزایش قیمتی نخواهیم داشت به نظر نمی‌رسد که کاهش قیمتی هم صورت بگیرد و با یک ثبات نسبی تا پایان شهریور ماه این وضعیت ادامه خواهد داشت.»

رکود به نفع هیچکس نیست

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که این رکود به نفع چه کسی خواهد بود، اینطور پاسخ می‌دهد: «این رکود در مجموع به نفع فروشنده و خدیدار نیست و معمولا رکود در کشور ما مترادف با کاهش و رونق با افزایش قیمت است ولی وقتی رکود تورمی‌همراه با افزایش می‌شود اصلا به نفع خریدار نیست.»

او درباره اینکه با ادامه این وضعیت ممکن است شاهد کاهش سرمایه گذاری در این بازار باشیم، می‌افزاید: «تزریق نقدینگی می‌تواند از موجبات رشد و تعالی باشد و دقیقا برعکس این موضوع می‌تواند کاهش ورود نقدینگی موجب کاهش تولید و کاهش تولید هم به افزایش قیمت دامن خواهد زد. یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن هم کاهش ۴۵ درصدی تولید مسکن در چند ماهه گذشته بوده است.»

او اضافه می‌کند: «در حال حاضر عرضه و تقاضا متناسب نیست که باعث شده تا قمیت‌ها به این شکل افزایش یابد.»

دولت تسهیلات بدهد بخش خصوصی بسازد

عقبائی در جواب این پرسش که آیا بخش دولتی می‌تواند برای سامان بخشی در این بازار حضور یابد، می‌گوید: «قاعدتا دولت دراین باره تکلیف قانونی دارد نه اینکه وارد این بازار و خانه سازی و تولید مسکن شود، این وظیفه بخش خصوصی است ولی تامین مسکن متعارف براساس قانون اساسی جزو وظایف دولت است.»

او اضافه می‌کند: «قاعدتا با افزایش تسهیلات بانکی و ارائه زمین به انبوه سازان و مدیریت زمین که سهم ۶۰الی۹۰ درصدی در قیمت مسکن دارد باعث رونق این بازار شده و با ارائه تسهیلات بانکی بالا به مردم قدرت خرید آنها را افزایش می‌دهد و این اقدامات می‌تواند در برقراری توازن بین عرضه و تقاضا موثر باشد.»

او درباره بهترین زمان برای خرید مسکن تاکید می‌کند: «کسانی که نیاز مصرفی دارند باید همین امروز خرید کنند اما به کسانی که قصد سرمایه گذاری دارند پیشنهاد می‌کنم فعلا وارد این بازار نشوند.»

قیمت مسکن به نرخ تورم نرسید

هر چند برخی از کارشناسان نیز بر این باور هستند که رشد قیمت مسکن هنوز در حد تورم نبوده است. محسن بهرام غفاری کارشناس مسکن می‌گوید: «نقدینگی همواره راحت‌تر و زودتر از مسکن به سمت کالاهایی که مصرفی‌تر و گردش سریعتر و روان‌تری دارد می‌رود، بنابراین همواره مسکن با یکی دو سال تاخیر خود را به تورم می‌رساند و بعد از تورم بالا می‌زند؛ اگرچه در چند ماه گذشته دو بار شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، اما باز هم به آن رشد نرخ تورم نرسید. به هر حال رشد قیمت مسکن لنگ لنگان و کُند صورت می‌گیرد.»

آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۷ پس از سه پرش متوالی قیمت از اردیبهشت ماه به بعد، معاملات در دو ماه اخیر ۲۲ و ۹.۲ درصد ریزش کرده است و به نظر می رسد رکود بخش مسکن که ناشی از کاهش قدرت خرید بوده در ماه‌های آتی ادامه پیدا کند و احتمالا این رکود بعد از حدود ۹ ماه رونق وارد بخش مسکن شده است و احتمالا تا سال آینده ادامه یابد.

وضعیت افسارگسیخته بازار مسکن، افزایش روزافزون اجاره بها و مشکلات اقتصادی و کاهش سطح درآمدها همگی باعث خواهد شد تا در ماه ها و سال آینده بسیاری از مستاجران با مشکل جدی تامین مسکن در داخل شهرها مواجه شوند. امروز شاید حاشیه نشینی به عنوان یک تهدید در کنار شهرهای بزرگ دیده شود اما با وضعیت موجود زمان زیادی طول نمی کشد که رسما باید حاشیه های شهر را به عنوان شهرهای جدید در کنار شهرهای بزرگ قبول کرد و برایشان نام هم گذاشت. شاید همین حاشیه ها بتوانند خانه آرزوهای خیلی از مردمی باشند که سیاست های اقتصادی نامعلوم دولت آنها را به حاشیه می راند.