اجاره‌نامه‌ها با مدت بیش از دو سال باید به صورت رسمی ثبت شوند

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری سلامت(طبنا)معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده است. رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشأ بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند. در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ در کشور آغاز شد، به همین جهت مسئولان قضائی تمهیدات لازم برای اجرای دقیق و سریع مفاد این قانون را در دستور کار خود قرار دادند.

اهداف اصلی قانون اعزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول جلوگیری از نقل و انتقالات غیر رسمی، جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات، حفاظت از حقوق مالکیت است. تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود بنابراین هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی انجام شود از نظر قانونی معتبر نیست و قابل استناد نخواهد بود.

اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال و تمامی اسناد مرتبط با تفکیک و تقسیم اموال غیرمنقول نیز باید به صورت رسمی ثبت شوند. با توجه به اینکه توافقات خصوصی بین طرفین معتبر است، اما برای برخورداری از اعتبار قانونی باید به صورت رسمی ثبت شود. با وجود اینکه مجازاتی برای عدم ثبت رسمی معامله تعیین نشده است، اما معامله بدون ثبت رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.

تغییر کاربری اموال غیر معقول نیز باید به صورت رسمی ثبت شود و ممکن است نیاز به مجوزهای خاصی داشته باشد همچنین فروش اموال وقف نیز باید به صورت رسمی ثبت شود و تابع مقررات خاص خود است.

به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اعمال غیرمنقول هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول اعم از زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد که به زودی راه اندازی خواهد شد ثبت شود در صورت عدم ثبت در مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نخواهد بود.

یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی مربوط به این گونه معاملات غیر قابل استماع و فاقد اعتبار خواهد بود.

دعاوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می‌شود که ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف ۱۵ روز بعد، دعاوی تنفیذ فسخ اقامه شود.

اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می‌شود که ملک به نام او در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.

دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

طبق ماده ۱۰ این قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف از ظرف یک سال پس از ابلاغ این قانون سامانه اسناد عادی را راه‌اندازی کند و ابلاغ و راه‌اندازی حتماً باید توسط رئیس قوه قضائیه و از طریق روزنامه رسمی اعلام شود.

آئین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشتمل بر ۲۹ ماده و ۱۴ تبصره توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های صمت و راه و شهرسازی تهیه و روز ۲۱ مهر ماه با امضای معاون اول قوه قضائیه جهت اجرا ابلاغ شد. در آئین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نحوه ارتباط مشاوران معاملات املاک با سامانه جهت درج پیش نویس قرارداد و تقسیم اسناد، نحوه ثبت قراردادهای یکسان در سامانه و سایر مقررات مربوط به اجرای قانون آمده است.